양도세 중과 유예 종료, 지금 팔아야 할까?

🤔 양도세 중과 유예 종료, 지금 팔아야 할까?

5월 9일 D-Day, 다주택자 최종 선택의 시간

이재명 대통령이 "재연장 없다"고 못 박았습니다. 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 최고 82.5% 중과세율이 적용됩니다. 지금 팔아야 할까요, 버텨야 할까요?

📊 팔아야 하는 경우 (매도 추천)

✅ 양도차익이 5억 이상인 경우

차익이 클수록 중과세 타격이 큽니다. 10억 차익에 82.5% 세율이면 8억 2천만원을 세금으로 내야 하지만, 5월 9일 전에 팔면 3억대로 줄일 수 있습니다.

💡 차익 5억 이상 = 중과 회피로 수억원 절세 가능

✅ 보유기간 3년 이상인 주택

지금 팔면 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 중과가 부활하면 장특공제가 막힙니다. 오래 보유한 집일수록 5월 전 매도가 유리합니다.

💡 10년 보유 = 장특공제 30% 혜택, 중과 시 혜택 사라짐

✅ 3주택 이상 보유자

3주택 이상은 중과 30%p가 적용되어 타격이 가장 큽니다. 1채만 정리해도 2주택이 되어 중과율이 20%p로 줄어드니, 최소 1채는 5월 전에 처분하는 게 유리합니다.

💡 3주택 → 2주택 = 중과율 10%p 차이 (수천만원 절세)

✅ 현금 흐름이 필요한 경우

자녀 결혼, 사업 자금, 노후 준비 등 현금이 필요하다면 지금이 기회입니다. 5월 이후엔 세금 때문에 실수령액이 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.

💡 지금 팔면 실수령 6억 vs 나중 팔면 실수령 2억

🛡️ 버텨도 되는 경우 (보유 가능)

✅ 양도차익이 1억 미만인 경우

차익이 적으면 중과세를 내도 절대 금액이 크지 않습니다. 급매로 가격을 낮춰 파느니 시세 상승을 기다리는 게 나을 수 있습니다.

💡 차익 5천만원 이하 = 중과세 부담 상대적으로 적음

✅ 전세 세입자가 있는 경우

전세 계약 만료가 6개월 이상 남았거나 명도에 시간이 걸린다면 5월 9일까지 정리가 불가능합니다. 무리하게 서두르면 위약금 손해가 더 클 수 있습니다.

💡 명도 시간 부족 = 현실적으로 5월 전 매도 어려움

✅ 향후 정책 변화 기대하는 경우

6월 지방선거 이후 정책이 바뀔 수도 있고, 장기적으로 중과세가 다시 유예될 가능성도 있습니다. 단, 이건 확실하지 않은 '기대'일 뿐입니다.

⚠️ 불확실한 미래에 베팅하는 것 = 리스크 감수 필요

✅ 임대수익이 안정적인 경우

월세 수익이 좋고 장기 보유 계획이라면 굳이 서둘러 팔 필요는 없습니다. 다만 나중에 팔 때 높은 세금은 각오해야 합니다.

💡 안정적 현금흐름 > 양도차익 = 보유 전략 가능

🎯 최종 판단 기준

💰 손익분기점 계산하기

1. 지금 팔 때 실수령액 = 양도차익 - (기본세율 + 장특공제)

2. 나중 팔 때 실수령액 = 양도차익 - (중과세율 82.5%)

👉 1번이 2번보다 크면 = 지금 팔기

⏰ 시간 체크리스트

□ 토지거래허가 15일 + 잔금 2개월 = 최소 2.5개월 필요

□ 설 연휴 고려하면 2월 말까지 계약 필수

□ 전세 세입자 있으면 즉시 협의 시작

□ 5월 5일까지 잔금 완료 목표 설정

⚠️ 결론: 대부분은 '팔기'가 정답

차익이 크고, 시간이 있고, 보유기간이 길다면 망설일 이유가 없습니다. 5월 10일 이후에는 '팔고 싶어도 세금 때문에 못 파는' 상황이 될 수 있습니다. 지금 이 순간이 마지막 기회입니다.